Brak analizy rynku dyskwalifikuje operat

Orzeczenie przydatne proceduralnie: pokazuje, że operat można podważyć bez wchodzenia w spór o metodę wyceny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzje obu instancji, ponieważ rzeczoznawca nie zbadał, czy na rynku w ogóle występują transakcje nieruchomościami drogowymi, a po stwierdzeniu ich braku na rynku lokalnym nie przeanalizował rynku regionalnego. Sąd uznał, że taka wada analizy rynku dyskwalifikuje operat jako podstawę rozstrzygnięcia — i że sama w sobie wystarcza do uchylenia decyzji.

Co z tego wynika

Operat, w którym brakuje udokumentowanej analizy rynku, jest wadliwy niezależnie od tego, jaką metodę wyceny przyjęto. Zarzut dotyczący braków w analizie rynku nie wymaga sporządzenia kontroperatu — wystarczy wskazać, czego w dokumencie brakuje i na której stronie.

Ograniczenia

Sprawa dotyczyła odszkodowania za działki wydzielone pod drogę gminną w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie przejęcia na podstawie specustawy drogowej. Sam kierunek wykładni przyjęty w wyroku — pierwszeństwo cen nieruchomości drogowych przed przeznaczeniem gruntów przyległych — odpowiada linii sprzed uchwały I OPS 1/24.

Wyrok jest więc przydatny przede wszystkim jako przykład skutecznego zarzutu proceduralnego, a nie jako argument w sporze o sposób wyceny.