Dla mediów

Kim jesteśmy

Komitet Społeczny S7 — Wspólna Sprawa Czosnów–Łomianki skupia właścicieli nieruchomości objętych realizacją drogi ekspresowej S7 na odcinku Czosnów–Kiełpin oraz właścicieli nieruchomości pozostających w bezpośrednim oddziaływaniu tej inwestycji.

Komitet działa w sprawach wspólnych i systemowych. Nie prowadzi indywidualnych postępowań i nie zastępuje pełnomocnika. Nie kwestionuje publicznego celu inwestycji ani potrzeby realizacji drogi — sporne jest to, jak rozliczane są jej skutki wobec właścicieli.

Najpierw zmiana planu na drogowy, potem wycena pod drogę

Właściciele wskazują, że część nieruchomości miała wcześniej przeznaczenie mieszkaniowe, usługowe lub usługowo-produkcyjne. W związku z przygotowaniem S7 przeznaczenie tych terenów zmieniono na drogowe. Następnie, przy określaniu odszkodowania, zapis o drogowym przeznaczeniu staje się argumentem przyjmowanym w wycenie.

Komitet domaga się wyjaśnienia konsekwencji tej kolejności. Właściciele obawiają się, że zmiana planu związana z przygotowaniem inwestycji publicznej może następnie działać na ich niekorzyść przy ustalaniu odszkodowania. Oczekują pokazania, jak uwzględniono historię przeznaczenia działek, rzeczywisty sposób ich użytkowania oraz dobór nieruchomości porównawczych.

Kolejność zdarzeń zgłaszana przez właścicieli

1. Przeznaczenie sprzed inwestycji. Działki miały w miejscowym planie przeznaczenie mieszkaniowe, usługowe lub usługowo-produkcyjne.
2. Zmiana planu. W związku z przygotowaniem S7 przeznaczenie tych terenów zmieniono na drogowe.
3. Decyzja ZRID i podział. Nieruchomości zostają podzielone, a ich części przejęte pod inwestycję.
4. Wycena. W operacie szacunkowym powołuje się drogowe przeznaczenie zapisane w planie.
5. Spór. Właściciele kwestionują wpływ tej zmiany na dobór nieruchomości porównawczych i wysokość odszkodowania.

Czy zmiana przeznaczenia gruntu na drogowe, związana z przygotowaniem S7, staje się następnie argumentem za niższą wyceną gruntu przejmowanego od właściciela?

Powyższy opis przedstawia problem zgłaszany przez właścicieli i stanowisko Komitetu. Nie jest ustaleniem faktycznym ani opinią prawną. Daty uchwał, oznaczenia terenów w planie i przykłady konkretnych nieruchomości wymagają udokumentowania właściwymi uchwałami planistycznymi wraz z ich rysunkami i legendą, decyzją ZRID oraz odpowiednim fragmentem operatu. Komitet gromadzi te dokumenty.

Pięć obszarów problemowych

Komitet przygotował wniosek do Wojewody Mazowieckiego o podjęcie dialogu i zwołanie spotkania. Pismo jest datowane na 10 września 2026 r. i wskazuje pięć powtarzających się obszarów problemowych. Pełna treść: Wniosek o podjęcie dialogu i zwołanie spotkania.

1. Sposób sporządzania operatów szacunkowych

Co zgłaszają właściciele. Zbiór nieruchomości porównawczych bywa ograniczany do nieruchomości drogowych bez wykazania, dlaczego akurat one są porównywalne. Do porównań trafiają transakcje z innych części województwa mazowieckiego. Rzeczywisty sposób użytkowania działki, jej położenie, uzbrojenie i charakter otoczenia nie zawsze są ustalane odrębnie od zapisu planistycznego.

Praktyczny skutek. Właściciel dostaje wynik wyceny, ale nie jest w stanie sprawdzić, jak do niego doszło — a bez tego nie da się rzeczowo zakwestionować kwoty.

Czego domaga się Komitet. Wyjaśnienia, w jaki sposób ustalany jest właściwy rynek nieruchomości, na jakiej podstawie obszary spoza gminy uznaje się za porównywalne z Czosnowem i Łomiankami oraz jak weryfikowana jest rzeczywista porównywalność nieruchomości drogowych z wywłaszczanymi.

2. Zasada korzyści i słuszne odszkodowanie

Co zgłaszają właściciele. Wątpliwości budzi to, czy w operatach rzeczywiście sprawdzono, którą wartość należy przyjąć: wynikającą z aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości czy z przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia.

Praktyczny skutek. Jeśli porównania w ogóle nie przeprowadzono, pomija się krok wymagany ustawą — a właściciel nie ma jak tego stwierdzić, czytając samą kwotę.

Czego domaga się Komitet. Pokazania, jakie wartości porównano, czy drogowe przeznaczenie faktycznie zwiększa wartość nieruchomości i jak uzasadniono przyjętą podstawę odszkodowania. Komitet zwraca uwagę, że aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości nie należy utożsamiać z jej przeznaczeniem planistycznym — to dwie odrębne kategorie.

Rozróżnienie rzeczywistego użytkowania nieruchomości od zapisu w dokumencie planistycznym omawiamy przy wyroku Aktualny sposób użytkowania to nie zapis w dokumencie planistycznym. Pozostałe podstawy prawne i orzecznictwo zebraliśmy w dziale Prawo i orzecznictwo.

3. Dojazd i zjazdy

Co zgłaszają właściciele. Działki bywają oddzielone od drogi krawężnikiem, ścieżką rowerową lub chodnikiem bez zapewnienia zjazdu. Po wykonaniu robót powstaje różnica wysokości uniemożliwiająca wjazd. Dotychczasowy dojazd bywa likwidowany bez rozwiązania zastępczego.

Praktyczny skutek. Dostępu nie da się oceniać wyłącznie formalnie. Działka rolna potrzebuje wjazdu dla sprzętu rolniczego, a nieruchomość usługowa — obsługi pojazdami odpowiadającej sposobowi jej wykorzystania. Samo dojście piesze nie rozwiązuje problemu odcięcia. Właściciele wskazują też na nieruchomości z pozwoleniem na budowę oraz objęte umowami najmu, które stają się niedostępne.

Czego domaga się Komitet. Indywidualnego przeglądu zgłoszonych przypadków, wskazania rozwiązań zapewniających rzeczywisty dojazd oraz wyjaśnienia, kto ponosi koszt odtworzenia dostępu, jeżeli jego utrata wynika z realizacji inwestycji. Osobno — wyjaśnienia zasad, na jakich właścicielom proponuje się odpłatne wykonanie zjazdów, i sposobu kalkulacji tych cen.

4. Resztówki, czyli części nieruchomości pozostałe po przejęciu

Co zgłaszają właściciele. Po przejęciu części działki pozostała część może utracić możliwość wykorzystania na dotychczasowe cele. Problem nie dotyczy wyłącznie małych skrawków — także dużych nieruchomości, które po podziale zostają wewnątrz lub pomiędzy elementami węzłów i łącznic, stając się enklawami otoczonymi infrastrukturą drogową.

Praktyczny skutek. Do Komitetu docierają informacje, że właścicielom niektórych dużych nieruchomości przedstawiane jest stanowisko, iż działka jest zbyt duża, by mogła zostać nabyta jako resztówka. Przepis wiąże obowiązek nabycia z tym, czy pozostała część nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele — nie ustanawia granicy powierzchni.

Czego domaga się Komitet. Wskazania podstaw prawnych i kryteriów takiej oceny oraz potwierdzenia, że sama powierzchnia nie jest samodzielną przesłanką odmowy. Osobno — wyjaśnienia, według jakiego stanu i na jaki moment ustalana jest cena nabycia resztówki. Właściciele obawiają się sytuacji, w której inwestycja najpierw obniża użyteczność pozostałej części, a następnie to obniżenie staje się podstawą niższej ceny.

5. Sieci i urządzenia poza pasem drogowym

Co zgłaszają właściciele. Sieci uzbrojenia terenu i inne urządzenia związane z S7 bywają lokalizowane na częściach nieruchomości, które nie zostały przejęte pod pas drogowy i pozostają własnością prywatną.

Praktyczny skutek. Trwałe ograniczenia w możliwości zabudowy i zagospodarowania działki, a także obowiązek udostępniania nieruchomości w celu konserwacji, remontów i usuwania awarii — również wiele lat po zakończeniu budowy.

Czego domaga się Komitet. Wskazania podstawy prawnej i zakresu ograniczeń dla poszczególnych nieruchomości, wyjaśnienia, dlaczego sieci prowadzone są poza pasem drogowym i czy analizowano lokalizację w jego granicach, oraz przedstawienia właścicielom map przebiegu sieci wraz ze skutkami prawnymi i funkcjonalnymi dla każdej działki.

Postulat wspólnego spotkania

Opisane problemy dotyczą kompetencji kilku podmiotów, a w praktyce wzajemnie się łączą: sposób wyceny wpływa na wysokość odszkodowania, rozwiązania projektowe decydują o dalszym dostępie do nieruchomości, a przebieg sieci może dodatkowo ograniczać jej zagospodarowanie. Oddzielna korespondencja z każdym podmiotem nie pozwala rozwiązać ich całościowo.

Komitet wnosi o zwołanie spotkania z udziałem przedstawicieli Wojewody Mazowieckiego, Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, właściwych władz samorządowych oraz wykonawcy inwestycji. Komitet jest gotowy przedstawić na nim konkretne przypadki i dokumenty.

Materiały o inwestycji

Plany drogi S7 Czosnów–Kiełpin — materiały GDDKiA

To materiały projektowe inwestycji, publikowane przez inwestora: przebieg trasy, węzły, zakres i harmonogram robót. Nie są tym samym co miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Projekt zagospodarowania terenu inwestycji pokazuje, jak zaprojektowano drogę; miejscowy plan uchwala gmina i to on określa przeznaczenie terenu. Żeby udokumentować zmianę przeznaczenia działek na drogowe, potrzebne są uchwały planistyczne gminy wraz z rysunkami i legendą — nie materiały projektowe.

Zasady współpracy z mediami

Komitet udostępnia dokumenty i przedstawia stanowiska w sprawach wspólnych dla wielu właścicieli. Nie komentujemy indywidualnych postępowań i nie udostępniamy danych osób, które zgłosiły się do Komitetu. Chętnie wskażemy materiały źródłowe do samodzielnej weryfikacji.