Aktualny sposób użytkowania to nie zapis w dokumencie planistycznym

Wyrok rozstrzyga kwestię, która wraca w niemal każdym sporze o operat: czy aktualny sposób użytkowania nieruchomości można ustalać na podstawie dokumentu planistycznego, czy trzeba sprawdzić, jak działka była faktycznie wykorzystywana.

Kontekst sprawy

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Ministra Rozwoju i Technologii oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody Mazowieckiego w sprawie ustalenia odszkodowania. Skargę kasacyjną od tego wyroku wniosło Miasto Stołeczne Warszawa. Naczelny Sąd Administracyjny skargę oddalił, a stanowisko sądu pierwszej instancji w zakresie wykładni przepisów ocenił jako prawidłowe i zasługujące na pełną aprobatę.

Sprawa dotyczyła działki, dla której nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a przeznaczenie odczytano ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Organy przyjęły, że skoro studium wskazuje przeznaczenie drogowe, to takie też było aktualne użytkowanie nieruchomości — i na tej podstawie uznały, że zasady korzyści stosować nie trzeba.

Co rozstrzygnął sąd

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że organy błędnie przyjęły, iż aktualne wykorzystanie terenu w dniu wydania decyzji ZRID ustala się na podstawie przeznaczenia określonego w studium, a nie na podstawie rzeczywistego stanu użytkowania.

Sąd wskazał, że pojęcie aktualnego sposobu użytkowania z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może być utożsamiane z przeznaczeniem nieruchomości w rozumieniu art. 154 tej ustawy. Przepisy te dotyczą różnych rzeczy: art. 134 reguluje zasadę korzyści, którą trzeba rozważyć w każdym przypadku orzekania o odszkodowaniu, a art. 154 odnosi się do sposobu wyceny — podobnie jak przepis rozporządzenia o wycenie.

Porównanie dwóch wartości

Z uzasadnienia wynika konkretny porządek postępowania. Ustalenie odszkodowania powinno nastąpić po przeanalizowaniu dwóch wartości:

• wartości ustalonej z uwzględnieniem aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości — takiego, jaki miał miejsce w dniu wydania decyzji ZRID,
• wartości wynikającej z przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia.

Dopiero ustalenie obu wartości pozwala je porównać i zastosować właściwy przepis. Sąd stwierdził wprost, że ustalenie wartości wyłącznie jedną metodą — w tej sprawie na podstawie przeznaczenia ze studium — powoduje, że odszkodowanie zostało wyliczone z potencjalnym naruszeniem zasady korzyści.

Sąd zwrócił też uwagę na skutek przyjęcia odwrotnego poglądu: gdyby aktualny sposób użytkowania odczytywać z dokumentów planistycznych, cel wywłaszczenia i sposób użytkowania zawsze byłyby zgodne, a zasada korzyści nigdy by się nie uruchomiła. Przepisy art. 134 ust. 3 i 4 trzeba by wtedy uznać za zbędne.

Czego ten wyrok nie przesądza

Wyrok nie oznacza, że nieruchomość zostanie wyceniona według jej dawnego przeznaczenia planistycznego — na przykład usługowo-produkcyjnego. Rozstrzyga co innego: że rzeczywistego sposobu użytkowania nie wolno zastępować zapisem z dokumentu planistycznego i że obie wartości trzeba ustalić oraz porównać. Wynik tego porównania zależy od okoliczności konkretnej nieruchomości.

Sprawa dotyczyła nieruchomości, dla której nie obowiązywał miejscowy plan i przeznaczenie odczytywano ze studium. To nie jest sytuacja identyczna z tą, w której plan miejscowy obowiązuje i został zmieniony.

Uwaga redakcyjna

W uzasadnieniu tego wyroku uchwała składu siedmiu sędziów I OPS 1/24 została omyłkowo oznaczona datą 25 lipca 2025 r. Prawidłowa data podjęcia uchwały to 27 maja 2025 r. — wynika ona z samej uchwały, dostępnej w naszym zestawieniu: Wycena gruntu przejętego pod drogę musi uwzględniać zasadę korzyści.